Immobilier et impôt sur le revenu : revenus fonciers, LMNP, déficit foncier

Par Mathieu Bouvard, expert-comptable inscrit à l’Ordre de Paris Île-de-France. Mis à jour le 12 juin 2026.

Deux mondes fiscaux pour un même bien

Un appartement, un même locataire, un même loyer : et pourtant, selon que vous louez nu ou meublé, vous basculez dans deux univers fiscaux qui n’ont presque rien en commun. La location nue relève des revenus fonciers. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Cette frontière commande tout le reste : les charges que vous pourrez déduire, la possibilité d’amortir, le sort d’un éventuel déficit, et jusqu’au calcul de votre plus-value le jour de la revente.

Avant tout arbitrage, quatre questions suffisent à situer votre dossier. Le bien est-il loué meublé ou nu ? Est-il détenu en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI) ? Si SCI, est-elle à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ? Et s’il est meublé, vos recettes dépassent-elles 23 000 euros par an tout en représentant plus de la moitié des revenus du foyer ? Cette dernière réponse sépare le LMNP du LMP. Le présent article se concentre sur l’imposition à l’IR du particulier investisseur.

Location nue : les revenus fonciers

Quand vous louez un logement vide, les loyers encaissés sont des revenus fonciers. Deux régimes coexistent, et le choix entre les deux n’est pas anodin.

Le micro-foncier : la simplicité forfaitaire

Si vos loyers bruts annuels, à l’échelle du foyer fiscal, restent inférieurs à 15 000 euros, vous relevez de plein droit du micro-foncier. Le principe est mécanique : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, et vous n’êtes imposé que sur les 70 % restants. Vous portez simplement le montant des loyers encaissés en case 4BE de la déclaration 2042, sans détailler vos charges.

Cet abattement de 30 % a fait l’objet de débats lors du vote du budget. Un amendement visait à le réduire, mais il a été écarté lors de l’adoption définitive. Pour les revenus 2025, l’abattement reste donc fixé à 30 %, sans changement. Le micro-foncier est confortable, mais il devient pénalisant dès que vos charges réelles dépassent ce seuil de 30 %. Il est par ailleurs fermé si vous détenez certains biens sous dispositif (Pinel, Malraux, Périssol, anciens Robien).

Le régime réel : déduire vos charges effectives

Au-delà de 15 000 euros de loyers, ou sur option, vous passez au régime réel, déclaré sur l’imprimé 2044. Vous déduisez alors vos charges pour leur montant exact. Sont notamment déductibles :

• les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur liée (le capital remboursé n’est jamais déductible) ;
• les charges de copropriété, à condition de retenir les charges définitivement décomptées via la régularisation annuelle du syndic, et non les simples provisions versées en cours d’année ;
• la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsque celle-ci est refacturée au locataire ;
• l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration d’un logement existant ;
• les frais de gestion et d’administration (agence, comptabilité, procédures), avec un forfait de 20 euros par logement à défaut de prestataire.

Une distinction est régulièrement contrôlée par l’administration : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seules l’amélioration et la remise en état d’un bien existant le sont. Refaire une salle de bains, oui ; surélever ou créer de la surface habitable, non.

Exemple chiffré (illustratif). Loyers encaissés 12 000 euros. Intérêts d’emprunt 3 200 euros, assurance emprunteur 600 euros, charges de copropriété déductibles 800 euros, taxe foncière 900 euros, assurance PNO 200 euros, frais de gestion 960 euros. Revenu foncier net imposable : 5 340 euros, à reporter en case 4BA. Au micro-foncier, vous auriez été imposé sur 8 400 euros (12 000 moins 30 %). Le réel est ici nettement plus favorable.

L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans, puis reconductible tacitement. En pratique, elle devient pertinente dès que vos charges réelles dépassent les 30 % de vos loyers que couvre l’abattement micro-foncier, situation fréquente en présence d’un crédit récent ou de travaux.

Le déficit foncier : l’atout du réel

C’est l’intérêt majeur du régime réel. Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier, dont le traitement obéit à des règles précises.

• La part du déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.), dans la limite de 10 700 euros par an (case 4BB).
• La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt ne s’impute jamais sur le revenu global : elle ne se reporte que sur des revenus fonciers (case 4BC).
• Tout excédent au-delà de ces limites est reportable pendant dix ans, mais sur les seuls revenus fonciers futurs.

Un plafond majoré existe pour la rénovation énergétique. Lorsque les travaux permettent de faire passer le logement d’une classe E, F ou G vers une classe A, B, C ou D, la limite d’imputation sur le revenu global est portée à 21 400 euros par an. Ce dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, et s’applique aux revenus 2025 si les travaux ont été réalisés et le saut de classe constaté.

Le déficit foncier n’est jamais acquis sans contrepartie : le bien doit rester loué nu pendant les trois années qui suivent l’imputation, faute de quoi l’avantage est repris.

Les cases à connaître en location nue

Case 2042	Ce qu’elle reçoit
4BE	Loyers bruts au micro-foncier (abattement de 30 % appliqué automatiquement)
4BA	Revenu foncier net imposable au réel, après toutes charges
4BB	Déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700 euros, ou 21 400 euros en rénovation énergétique)
4BC	Déficit imputable sur les seuls revenus fonciers (part intérêts d’emprunt)
4BD	Déficits antérieurs non encore imputés (report des dix années précédentes)
4BN	À cocher si le bien n’a plus de locataire en 2026, pour éviter des acomptes de prélèvement à la source

Location meublée : LMNP et LMP

Meublez le logement, et vous quittez les revenus fonciers pour les BIC. Le changement est profond, car le meublé ouvre la porte à l’amortissement, instrument fiscal qui n’existe pas en location nue détenue en direct.

LMNP ou LMP : la ligne de partage

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies simultanément : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 euros et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous restez en LMNP, le statut de la grande majorité des investisseurs particuliers. La distinction emporte des conséquences lourdes sur le traitement des déficits, l’affiliation sociale et la fiscalité de la plus-value.

Le micro-BIC : abattement forfaitaire

Comme en location nue, un régime forfaitaire existe. Pour une location meublée classique de longue durée, l’abattement est de 50 %, applicable tant que les recettes ne dépassent pas 83 600 euros. Mais la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024 a rebattu les cartes pour les meublés de tourisme, dès les revenus 2025 :

• meublé de tourisme non classé : l’abattement chute de 50 % à 30 %, et le plafond de recettes tombe de 77 700 à 15 000 euros ;
• meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : l’abattement passe de 71 % à 50 %, plafond ramené à 83 600 euros.

Si vous exploitez une location saisonnière de type Airbnb non classée, l’impact est immédiat et significatif. Le basculement vers le régime réel devient souvent la décision à étudier en priorité.

Le régime réel et l’amortissement

Au réel, vous déduisez vos charges effectives (intérêts, assurances, taxe foncière, frais), comme en foncier, mais surtout vous amortissez le bien et le mobilier. L’amortissement est une charge comptable qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie : il traduit la dépréciation théorique du bien dans le temps, et vient réduire d’autant votre résultat imposable.

La méthode retenue est celle de l’amortissement par composants. On décompose le bien (gros œuvre, toiture, façade, électricité et plomberie, agencements, mobilier), chaque composant étant amorti sur sa durée propre. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais : il faut isoler sa valeur, de l’ordre de 10 à 20 % du prix.

Exemple chiffré (illustratif). Bien acquis 200 000 euros, terrain estimé à 30 000 euros, base amortissable de 170 000 euros répartie par composants. La dotation théorique annuelle ressort autour de 8 400 euros. Mais l’article 39 C du Code général des impôts plafonne l’amortissement déductible au montant des loyers diminués des autres charges. Avec 9 600 euros de loyers et 5 300 euros de charges hors amortissement, le solde imputable n’est que de 4 300 euros : le résultat fiscal est ramené à zéro, et l’excédent d’amortissement, soit 4 111 euros, est reporté sans limite de durée sur les exercices suivants.

Ce plafonnement de l’article 39 C explique pourquoi le LMNP au réel conduit fréquemment à un résultat fiscal nul, voire à une imposition quasi inexistante pendant de longues années, sans pour autant créer de déficit imputable sur le revenu global. C’est sa force et sa limite. Les frais d’acquisition (notaire, agence, droits de mutation) font l’objet d’une option globale et irrévocable : déduction immédiate, intéressante si le résultat est positif, ou immobilisation et amortissement, préférable lorsque le résultat est déjà nul.

Le sort des déficits et les cases en meublé

En LMNP au réel, le déficit n’est jamais imputable sur le revenu global, mais il est reportable indéfiniment sur les bénéfices de même nature. En LMP, à l’inverse, le déficit est imputable sur le revenu global sans limite de montant, ce qui en fait un statut puissant mais exigeant.

Case 2042	Ce qu’elle reçoit
5ND	Recettes brutes au micro-BIC (abattement de 50 % ou 30 % appliqué automatiquement)
5NA	Bénéfice LMNP au réel, après amortissements dans la limite de l’article 39 C
5NK	Déficit LMNP au réel, non imputable sur le revenu global, reportable indéfiniment
5KC	Bénéfice LMP, BIC professionnel
5KF	Déficit LMP, imputable sur le revenu global sans limite

Et la SCI à l’IR ?

Beaucoup d’investisseurs détiennent leur immobilier via une SCI. À l’IR, la société est fiscalement transparente : elle ne paie pas d’impôt en propre, et chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans sa propre déclaration, selon les règles des revenus fonciers (location nue). Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en direct, mais l’amortissement n’est pas déductible, contrairement au LMNP. Une SCI à l’IR ne transforme donc pas la fiscalité du bien, elle organise sa détention.

Un point de vigilance fréquent : lorsque deux associés (époux ou partenaires de PACS) relèvent du même foyer fiscal, l’intégralité du résultat se déclare une seule fois sur la déclaration commune. Il ne faut jamais proratiser à 50 %. Pour des foyers distincts, chacun déclare sa quote-part. Le passage d’une SCI à l’impôt sur les sociétés ouvre l’amortissement mais entraîne une double imposition des dividendes et une plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable : ce choix relève d’une analyse dédiée, à mener avec votre conseil.

Les grands arbitrages d’un investisseur

Le bon régime n’existe pas dans l’absolu, il dépend de votre profil et de votre horizon. Quelques repères structurants.

Critère	Location nue (réel)	LMNP (réel)	SCI à l’IR
Amortissement déductible	Non	Oui (plafonné art. 39 C)	Non
Déficit sur revenu global	Oui, jusqu’à 10 700 euros (21 400 euros rénovation énergie)	Non, reportable sur le meublé	10 700 euros par foyer
Prélèvements sociaux	17,2 % (CSG 9,2 % maintenue)	17,2 %	17,2 %
Plus-value de cession	Régime privé, abattement pour durée	Régime privé, abattement pour durée	Régime privé
Case principale	4BA / 4BB	5NA / 5NK	4BA / 4BB

Concrètement, si vous avez des travaux importants ou des intérêts d’emprunt élevés et une tranche marginale d’imposition forte, la location nue au réel et son déficit foncier réduisent immédiatement votre impôt global, y compris sur vos salaires. Si votre objectif est de percevoir des loyers peu ou pas fiscalisés sur la durée, le meublé au réel et son amortissement sont généralement plus efficaces, à condition d’accepter une comptabilité plus exigeante.

Un point mérite une attention particulière avant tout engagement : la plus-value de revente. En LMNP, le régime de la plus-value des particuliers s’applique, avec ses abattements pour durée de détention, ce qui reste favorable. Mais en LMP et en SCI à l’IS, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul, gonflant l’assiette imposable. Choisir l’amortissement sans horizon de cession clair peut donc se payer au moment de vendre.

Ce qui bouge pour vos prochains investissements

Deux nouveautés méritent d’être signalées à qui prépare un achat. Le dispositif Loc’Avantages, qui ouvre une réduction d’impôt de 15 % à 65 % en contrepartie d’un loyer modéré sous convention Anah, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Par ailleurs, un dispositif nouveau créé par la loi de finances pour 2026 ouvrira, sous conditions de plafonds de loyers et de ressources et avec un engagement de location de neuf ans, la possibilité d’amortir une fraction du prix d’acquisition d’un bien loué nu, pour les acquisitions ou permis de construire intervenant entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il ne concerne pas les revenus 2025, mais il peut changer l’équation d’un projet à venir.

Les chiffres, seuils et plafonds cités ici correspondent à la doctrine applicable aux revenus 2025. Ils évoluent d’une loi de finances à l’autre et méritent toujours d’être confirmés au regard de votre situation précise. Avant d’opter pour le réel, de structurer une SCI ou de basculer un meublé vers l’amortissement, un point avec votre expert-comptable permet de chiffrer le gain réel et d’anticiper la sortie.

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

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