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Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété expliqués
Démembrer un bien, c’est le couper en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne l’usage et les revenus, et la nue-propriété, qui donne la propriété du capital. Bien utilisé, ce mécanisme est l’un des outils les plus puissants pour transmettre un patrimoine en payant beaucoup moins de droits. Voici comment il fonctionne, concrètement, en 2026.
1. Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d’un bien réunit en réalité trois prérogatives : le droit d’user du bien, le droit d’en percevoir les fruits (loyers, dividendes) et le droit d’en disposer (le vendre, le donner). Démembrer la propriété consiste à séparer ces droits entre deux personnes.
L’usufruitier et le nu-propriétaire
- L’usufruitier détient l’usage et la jouissance du bien. Il peut habiter le logement ou en encaisser les loyers, percevoir les dividendes des titres démembrés, mais il ne peut pas vendre le bien seul.
- Le nu-propriétaire détient le capital, c’est-à-dire la substance du bien, sans pouvoir en jouir tant que dure l’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété.
Le démembrement peut être viager (l’usufruit dure jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire (il est fixé pour une durée déterminée, par exemple dix ans). Il peut porter sur un bien immobilier, sur des parts de société, sur un portefeuille de titres ou sur des parts de SCPI.
2. Le barème fiscal de l’article 669 du CGI
Pour répartir la valeur entre usufruit et nue-propriété, l’administration fiscale impose un barème unique, fixé par l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème, inchangé depuis 2004, est toujours en vigueur en 2026. Il dépend uniquement de l’âge de l’usufruitier : plus celui-ci est jeune, plus son usufruit a de la valeur, car il est censé en profiter plus longtemps.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Ce barème est obligatoire pour le calcul des droits d’enregistrement (donation, succession). Pour un usufruit à durée fixe, une autre règle s’applique : l’usufruit temporaire est évalué forfaitairement à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans, sans fraction, et sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager déterminée par le barème ci-dessus.
3. La donation avec réserve d’usufruit : l’usage le plus courant
Le montage le plus répandu est la donation de la nue-propriété d’un bien à ses enfants, le parent conservant l’usufruit. Le parent continue d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers de son vivant ; les enfants, eux, deviennent nus-propriétaires immédiatement.
Pourquoi c’est avantageux
- Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, donnée par le barème ci-dessus.
- Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant en franchise de droits, abattement renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement s’applique à la valeur de la nue-propriété transmise.
- Au décès du parent usufruitier, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête de l’enfant, sans aucun droit de succession à payer : c’est la règle de l’article 1133 du CGI.
Autrement dit, la valeur prise par le bien entre la donation et le décès échappe totalement à l’impôt. C’est ce qui rend l’opération particulièrement efficace lorsqu’elle est réalisée tôt.
Exemple Un parent de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement valant 400 000 euros et conserve l’usufruit. Dans la tranche de 61 à 70 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. La donation est donc taxable sur 400 000 x 60 % = 240 000 euros. Après l’abattement de 100 000 euros, les droits ne portent que sur 140 000 euros. Au décès du parent, l’enfant récupère la pleine propriété des 400 000 euros (ou davantage si le bien s’est valorisé) sans payer un euro de droits de succession supplémentaire.
4. Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Le démembrement crée des droits, mais aussi des obligations. La répartition des charges est une source fréquente de litiges familiaux : mieux vaut la connaître à l’avance.
| Charge ou dépense | À la charge de l’usufruitier | À la charge du nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Entretien courant et menues réparations | Oui | Non |
| Grosses réparations (gros oeuvre, toiture, murs porteurs) | Non | Oui |
| Taxe foncière | Oui | Non |
| Impôt sur les revenus fonciers | Oui (il perçoit les loyers) | Non |
| Assurance du bien | Oui | Non |
Sur le plan fiscal, l’usufruitier déclare les loyers qu’il encaisse et supporte donc l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit rien, n’a en principe rien à déclarer pendant la durée du démembrement.
5. Démembrement et impôt sur la fortune immobilière
Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la règle de principe est claire : c’est l’usufruitier qui déclare le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété, comme s’il en était plein propriétaire. Le nu-propriétaire, lui, n’a en principe rien à déclarer.
Il existe toutefois une exception importante : dans certains cas prévus par la loi, notamment lorsque le démembrement résulte de la succession du conjoint et que l’usufruit du conjoint survivant est d’origine légale, la valeur du bien est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669. Cette subtilité a un impact direct sur le seuil d’assujettissement à l’IFI, qui reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net.
6. Le démembrement de parts de société et la stratégie familiale
Le démembrement ne concerne pas que l’immobilier détenu en direct. Il s’applique très souvent aux parts de SCI familiale ou aux titres d’une société d’exploitation. Le dirigeant peut donner la nue-propriété des parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit, donc le pouvoir de percevoir les dividendes et, selon ce que prévoient les statuts, de voter en assemblée.
Combiner les outils
- SCI et démembrement : transmettre des parts de SCI plutôt que l’immeuble lui-même permet de lisser la transmission dans le temps et de profiter plusieurs fois de l’abattement de 100 000 euros.
- Pacte Dutreil : pour la transmission d’une entreprise, le pacte Dutreil offre une exonération de 75 % de la valeur des titres taxables ; il peut se cumuler avec un démembrement, ce qui réduit encore l’assiette. Ses conditions ont été durcies par la loi de finances pour 2026 (engagement de conservation et exclusion de certains actifs non professionnels), d’où l’importance d’un montage soigné.
- Dividendes des titres démembrés : tant que dure l’usufruit, les dividendes versés reviennent en principe à l’usufruitier et supportent, sauf option pour le barème, le prélèvement forfaitaire unique, dont le taux global atteint 31,4 % depuis le 1er janvier 2026.
Ces montages doivent être rédigés avec soin (statuts, convention de démembrement, clauses de répartition du résultat), car une rédaction approximative peut faire perdre tout le bénéfice fiscal, voire être requalifiée par l’administration.
7. Les points de vigilance avant de se lancer
Le démembrement est un outil puissant, mais il n’est pas universel. Quelques précautions s’imposent.
- L’irréversibilité : une donation est en principe définitive. Le parent qui donne la nue-propriété ne peut plus revenir en arrière facilement.
- La perte de liquidité : un bien démembré est difficile à vendre, car il faut l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Prévoir l’avenir est essentiel.
- L’abus de droit : un démembrement réalisé dans le seul but d’éviter l’impôt, sans réalité économique, peut être remis en cause par l’administration.
- La protection du conjoint : avant de transmettre aux enfants, il faut s’assurer que le conjoint survivant conservera des ressources suffisantes.
C’est précisément parce que le démembrement engage le patrimoine sur le long terme qu’il mérite une analyse globale, intégrant la situation familiale, civile et fiscale.
8. Foire aux questions
Le nu-propriétaire paie-t-il des impôts sur le bien ?
En principe non, tant que dure le démembrement. Il ne perçoit aucun revenu et n’a donc rien à déclarer au titre des revenus fonciers. Ce sont les loyers, encaissés par l’usufruitier, qui sont imposés chez ce dernier, prélèvements sociaux de 17,2 % compris.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Grâce à l’article 1133 du CGI, cette reconstitution ne génère, dans le cas général, aucun droit de succession. Seuls restent des frais d’acte limités.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire. Le prix de vente est ensuite réparti entre eux selon le barème de l’article 669, sauf convention de report de l’usufruit sur un nouveau bien ou sur le prix.
Le démembrement réduit-il vraiment les droits de donation ?
Oui. Comme les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, toujours inférieure à la pleine propriété, l’assiette taxable est mécaniquement réduite. Plus la donation est réalisée tôt, plus la nue-propriété est faible et plus l’économie est importante.
Démembrement ou assurance-vie : que choisir ?
Ce ne sont pas des concurrents mais des outils complémentaires. L’assurance-vie permet de transmettre jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire en franchise de droits pour les versements effectués avant 70 ans ; le démembrement, lui, est adapté à l’immobilier et aux parts de société. Une stratégie patrimoniale solide combine souvent les deux.
Pour aller plus loin
- Investir en nue-propriété : le mécanisme et la fiscalité en 2026
- Acheter sa résidence principale via une SCI : bonne ou fausse bonne idée ?
- Sous-location meublée (Airbnb) : comment la déclarer aux impôts en 2026 ?
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