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Acheter au Maroc : droits d’enregistrement et taxes locales, ce qu’il faut budgéter

Par Mathieu Bouvard, expert-comptable inscrit à l’Ordre de Paris Ile-de-France. Mis à jour le 13 juillet 2026.

Avant de parler de rentabilité, parlons du coût d’entrée et du coût de détention. Au Maroc, les droits d’enregistrement et les taxes locales obéissent à des règles simples, mais qui n’ont rien à voir avec les repères français. Voici ce qu’il faut budgéter.

1. Les droits d’enregistrement : 4 % en principe

Si vous achetez un bien immobilier destiné à un usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, vous êtes soumis aux droits d’enregistrement au taux réduit de 4 %. Source : Guide fiscal des MRE 2025, Direction générale des impôts du Maroc.

Ce taux de 4 % s’applique également, notamment, aux acquisitions de ces mêmes locaux par des établissements de crédit dans le cadre de contrats de financement participatif, ainsi qu’aux terrains sur lesquels ces locaux sont édifiés, dans la limite de cinq fois la superficie totale couverte.

2. Le taux de 3 % : le logement social

Un taux réduit de 3 % s’applique à la première vente de logements sociaux ou de logements à faible valeur immobilière, acquis auprès de promoteurs ayant conclu une convention avec l’État.

Ces catégories répondent à des définitions précises :

• Logement social : unité d’habitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 80 m² et dont le prix de cession n’excède pas 250 000 dirhams, hors taxe sur la valeur ajoutée.
• Logement à faible valeur immobilière : superficie couverte de 50 à 60 m² et prix de première vente n’excédant pas 140 000 dirhams.

Ces seuils sont stricts. Un mètre carré ou un dirham au-dessus, et vous basculez au taux de 4 %.

3. La taxe d’habitation : sur la valeur locative

Votre habitation, principale ou secondaire, est soumise à la taxe d’habitation. Celle-ci est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement.

Le barème est progressif par tranches de valeur locative annuelle : exonération jusqu’à 5 000 dirhams, puis 10 %, 20 % et 30 % au-delà de 40 000 dirhams, avec des montants à déduire à chaque tranche.

Une taxe de services communaux s’ajoute par ailleurs, elle aussi assise sur la valeur locative.

4. Ce qu’il faut mettre dans votre calcul

L’erreur classique consiste à comparer un rendement locatif marocain brut à un rendement français, sans intégrer les particularités de chaque bout de chaîne. Un calcul honnête doit contenir :

• À l’entrée : les droits d’enregistrement de 4 % ou 3 %, plus les frais annexes.
• Pendant la détention : la taxe d’habitation et la taxe de services communaux, ainsi que l’impôt sur vos loyers, au barème après abattement de 40 % ou sur option au taux libératoire de 20 %.
• À la sortie : l’impôt sur le profit à 20 %, avec le fameux minimum de 3 % du prix de cession, dû même sans profit.
• Côté français : le traitement de ces revenus et de cette cession dans votre déclaration, selon votre résidence fiscale.

Pour aller plus loin

• Vendre un bien au Maroc : le minimum de 3 % du prix
• Louer un bien au Maroc : abattement, retenue ou option à 20 % ?
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