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Vendre un bien au Maroc : 20 %, mais au minimum 3 % du prix, même à perte

Par Mathieu Bouvard, expert-comptable inscrit à l’Ordre de Paris Ile-de-France. Mis à jour le 13 juillet 2026.

Vous vendez votre appartement au Maroc. Vous vous attendez à payer un impôt sur votre plus-value. Mais si vous vendez sans profit, ou même à perte, vous paierez quand même. C’est la règle la plus contre-intuitive de la fiscalité immobilière marocaine, et elle surprend chaque année des propriétaires de bonne foi.

1. Le taux : 20 % du profit

La cession d’une construction ou d’un terrain au Maroc dégage un profit foncier soumis à l’impôt sur le revenu. Le taux applicable est de 20 % du profit réalisé lorsque la cession intervient avant l’expiration du délai qui confère l’exonération. Source : Guide fiscal des MRE 2025, Direction générale des impôts du Maroc.

Jusque-là, rien que de très classique : un taux proportionnel sur un gain. C’est la suite qui change tout.

2. Le minimum de 3 % : la règle qui surprend

Le texte prévoit un minimum d’imposition, même en l’absence de profit, qui ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession.

Cette mécanique n’a pas d’équivalent direct en France, où une cession sans plus-value ne génère pas d’impôt de plus-value. C’est précisément pour cela qu’elle prend au dépourvu les propriétaires qui raisonnent avec des réflexes français.

3. Ce que cela change dans votre décision

Trois conséquences pratiques, rarement anticipées.

• Un bien qui n’a pas pris de valeur coûte à la sortie. Le prélèvement plancher s’applique quel que soit votre résultat. Il doit figurer dans votre calcul de rentabilité dès l’achat, pas au moment de la vente.
• Le prix de cession devient l’assiette de référence. Contrairement à la logique française, ce n’est pas votre gain qui pilote le minimum, c’est le montant de la transaction.
• Le calendrier compte. Le taux de 20 % vise les cessions intervenant avant l’expiration du délai qui confère l’exonération. La durée de détention n’est donc pas neutre : la vérification de votre situation exacte s’impose avant de signer.

4. Les 30 jours qui comptent

Vos obligations sont brèves et strictes. Vous devez :

• Effectuer votre déclaration des profits immobiliers par voie électronique dans les trente jours qui suivent la date de la cession.
• Télépayer spontanément l’impôt correspondant en même temps que la déclaration.

Trente jours, c’est court quand on réside à l’étranger, que l’on gère une vente à distance et que l’on découvre l’existence du minimum de 3 % après la signature. D’où l’intérêt du dispositif suivant.

5. L’avis préalable : l’outil que presque personne n’utilise

C’est la meilleure nouvelle de cet article. Vous pouvez demander à l’administration fiscale marocaine un avis préalable sur les éléments de détermination de votre profit net imposable, sur le montant de l’impôt correspondant et, le cas échéant, sur votre droit à exonération.

• La demande se fait par voie électronique, dans les trente jours suivant le compromis de vente, avec les pièces justificatives.
• La réponse vous est communiquée dans un délai de soixante jours.
• Elle vaut attestation de liquidation de l’impôt ou d’exonération, et reste valable six mois.

Notez enfin que les co-indivisaires sont imposés chacun à raison de leur part, et que chacun doit souscrire sa propre déclaration et peut demander son propre avis préalable.

6. Et côté français ?

Si vous êtes résident fiscal français, la cession doit également être appréhendée au regard de vos obligations en France. La convention franco-marocaine attribue l’imposition des gains immobiliers à l’État où se situe l’immeuble, mais cela ne vous dispense pas de traiter correctement l’opération dans votre déclaration française.

C’est exactement le point de jonction où les erreurs se produisent : chacun des deux conseils, marocain et français, regarde sa moitié, et personne ne regarde l’ensemble.

Pour aller plus loin

• Louer un bien au Maroc : abattement, retenue ou option à 20 % ?
• Résidence fiscale France-Maroc : les critères qui décident
• Notre expertise France-Maroc