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Revenus fonciers (location nue) : micro-foncier ou régime réel en 2026 ?
Vous louez un appartement ou une maison vide et vous hésitez entre la simplicité du micro-foncier et la finesse du régime réel. Le bon choix peut représenter plusieurs centaines d’euros d’impôt par an, voire davantage. Voici comment trancher en 2026, chiffres officiels a l’appui.
1. De quoi parle-t-on : la location nue et ses deux régimes
Quand vous louez un logement vide (sans meubles), les loyers que vous encaissez sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Attention a ne pas confondre avec la location meublée, qui relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et obéit a des règles totalement différentes.
Pour déclarer vos loyers de location nue, l’administration fiscale prévoit deux régimes :
- Le micro-foncier : un régime forfaitaire et simplifié, qui applique un abattement automatique sur vos loyers pour tenir compte de vos charges.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles, justificatifs a l’appui, et pouvez créer un déficit qui réduit votre impôt.
Dans les deux cas, le revenu net foncier obtenu s’ajoute a vos autres revenus et il est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, puis soumis aux prélèvements sociaux. Tout l’enjeu consiste a choisir le régime qui réduit le plus ce revenu net imposable.
2. Le micro-foncier : simplicité et abattement de 30%
Le micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros et si vous ne détenez aucun bien soumis a un régime spécial (certains dispositifs de défiscalisation, monuments historiques, etc.).
Son principe est simple : l’administration applique d’office un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers bruts, censé couvrir l’ensemble de vos charges. Vous ne déduisez rien d’autre.
Concrètement, vous reportez le montant de vos loyers encaissés directement sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042, sans liasse complémentaire), et le calcul se fait tout seul. C’est sa grande force : aucune comptabilité a tenir, aucun justificatif a conserver pour le calcul lui-même.
3. Le régime réel : déduire vos charges et créer du déficit
Le régime réel s’applique obligatoirement au-dela de 15 000 euros de loyers bruts. En dessous, il reste accessible sur option. Au lieu d’un abattement forfaitaire, vous déduisez vos charges réelles. Les principales charges déductibles sont :
- les intérêts d’emprunt et frais associés’au crédit ;
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors travaux de construction ou d’agrandissement) ;
- les primes d’assurance (loyers impayés, propriétaire non occupant) ;
- la taxe foncière (hors part d’enlèvement des ordures ménagères récupérable) ;
- les frais de gestion, honoraires d’agence et de syndic ;
- les provisions pour charges de copropriété.
Le mécanisme clé : le déficit foncier
Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. C’est l’atout majeur du régime réel. La part de ce déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 euros par an. Cela réduit directement l’ensemble de votre impôt, pas seulement votre fiscalité immobilière.
L’excédent éventuel, ainsi que la part du déficit liée aux intérêts d’emprunt, est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Deux engagements a connaître
L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans, puis reconduite tacitement d’année en année. Par ailleurs, si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation, sous peine de remise en cause de l’avantage.
4. Tableau comparatif des deux régimes en 2026
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de loyers bruts | 15 000 euros par an | Aucun (obligatoire au-dela de 15 000 euros, sur option en dessous) |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 30% | Charges réelles déductibles, sur justificatifs |
| Déficit imputable sur le revenu global | Non | Oui, jusqu’a 10 700 euros par an (21 400 euros pour certains travaux énergétiques) |
| Report du déficit | Sans objet | Sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
| Engagement | Aucun | Option irrévocable 3 ans ; maintien en location 3 ans après’imputation d’un déficit |
| Formalités | Report direct sur la 2042 | Déclaration détaillée 2044, comptabilité a tenir |
5. Comment choisir : la règle des 30%
Le raisonnement est plus simple qu’il n’y paraît. Posez-vous une seule question : mes charges réelles dépassent-elles 30% de mes loyers ?
- Si vos charges représentent moins de 30% de vos loyers, le micro-foncier est généralement plus avantageux : l’abattement forfaitaire vous fait déduire plus que vos charges réelles, sans aucune formalité.
- Si vos charges représentent plus de 30% de vos loyers, le régime réel l’emporte : vous déduisez davantage et payez moins d’impôt.
En pratique, le régime réel s’impose presque toujours dans deux situations : lorsque vous remboursez un crédit (les intérêts sont déductibles) et lorsque vous engagez des travaux importants. A l’inverse, un bien détenu sans emprunt et peu chargé penche souvent vers le micro-foncier.
Exemple — Camille perçoit 12 000 euros de loyers nus par an. Au micro-foncier, son revenu imposable serait de 12 000 moins 30%, soit 8 400 euros. Cette année, elle a financé 6 000 euros de travaux de réfection et paie 1 800 euros de taxe foncière, d’assurance et de frais de gestion : ses charges réelles atteignent 7 800 euros. Au régime réel, son revenu foncier net tombe a 12 000 moins 7 800, soit 4 200 euros. L’écart de base imposable est de 4 200 euros. Avec une tranche marginale a 30% et des prélèvements sociaux a 17,2%, l’économie dépasse 1 900 euros sur l’année. Le régime réel est ici nettement gagnant.
6. Ne pas oublier les prélèvements sociaux
Quel que soit le régime, votre revenu foncier net est soumis a l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En 2026, les revenus fonciers restent taxés’au taux global de 17,2% (composé de la CSG, de la CRDS et du prélèvement de solidarité). Contrairement a certains revenus du capital, ils ne sont pas concernés par la hausse de CSG appliquée a d’autres revenus du patrimoine et de placement.
Bonne nouvelle pour les bailleurs au réel : une fraction de la CSG, soit 6,8%, est déductible de votre revenu global de l’année suivante. C’est un argument supplémentaire, souvent oublié, en faveur du régime réel.
7. Comment changer de régime
Vous êtes au micro-foncier et souhaitez passer au réel ? Il suffit de déposer une déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044) au titre de l’année concernée. L’option est alors enclenchée pour 3 ans.
Vous êtes au réel et franchissez a la baisse le seuil de 15 000 euros ? Vous ne basculez pas automatiquement : tant que l’option de 3 ans court, le réel s’applique. Une fois la période expirée, le micro-foncier peut reprendre s’il est plus favorable. Une projection chiffrée avant de s’engager évite les mauvaises surprises.
Le micro-foncier et le micro-BIC, c’est pareil ?
Non. Le micro-foncier concerne la location nue, avec un abattement de 30% et un plafond de 15 000 euros. Le micro-BIC concerne la location meublée et obéit a des seuils et abattements distincts. Ne confondez jamais les deux régimes.
Puis-je opter pour le réel si je gagne moins de 15 000 euros de loyers ?
Oui. En dessous de 15 000 euros, le micro-foncier s’applique par défaut, mais vous pouvez opter pour le réel, notamment si vos charges dépassent 30% de vos loyers. L’option vous engage alors pour 3 ans.
Les travaux d’agrandissement sont-ils déductibles au réel ?
Non. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclus des charges déductibles des revenus fonciers.
Que devient mon déficit foncier si je vends le bien ?
Une vente avant la fin de la période d’engagement de location de 3 ans peut entraîner la remise en cause du déficit imputé sur votre revenu global. Le déficit reporté sur les revenus fonciers futurs est, lui, perdu en l’absence de revenus fonciers a venir. Anticipez ce point avant toute cession.
Faut-il un expert-comptable pour le régime réel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est souvent rentable. Le réel suppose de qualifier correctement chaque charge, de calculer le déficit imputable et son report, et de sécuriser les engagements de durée. Une erreur de qualification de travaux peut coûter cher en cas de contrôle.
Pour aller plus loin
- Investir en nue-propriété : le mécanisme et la fiscalité en 2026
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