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DPE et passoires thermiques : ce que les bailleurs doivent savoir en 2026

Par Mathieu Bouvard, expert-comptable inscrit à l’Ordre de Paris Ile-de-France. Mis à jour le 1er juillet 2026.

La location d’un logement classé G est interdite depuis le 1er janvier 2025, et la classe F suivra dès 2028. Pour un bailleur, le diagnostic de performance énergétique n’est plus une simple ligne dans le dossier : il conditionne le droit de louer, le niveau du loyer et la valeur du bien. Voici l’état du droit en 2026, sans approximation.

1. Le DPE, de l’information à l’obligation

Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore), en fonction notamment de sa consommation d’énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. Pendant des années, le DPE n’était qu’une information remise au locataire ou à l’acheteur. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, il est devenu un véritable critère juridique.

Concrètement, le DPE conditionne désormais la décence même du logement. Un bien trop énergivore cesse d’être considéré comme un logement décent au sens de la loi : le bailleur ne peut alors plus le proposer à la location tant qu’il n’a pas été rénové. On parle de passoire thermique pour les logements classés F et G.

2. Le calendrier des interdictions de location

La loi a fixé un calendrier progressif d’exclusion des logements les plus énergivores du marché locatif, en France métropolitaine. À chaque échéance, la classe concernée bascule dans la catégorie des logements non décents.

Avant même cette gradation par lettre, un premier seuil s’applique depuis le 1er janvier 2023 : un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh par mètre carré et par an n’est plus considéré comme décent. Ce seuil vise les logements les plus extrêmes du parc.

Quand l’interdiction s’applique-t-elle ?

L’interdiction joue pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date d’échéance. Un bail en cours signé avant l’échéance n’est pas brutalement rompu, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité, et le bailleur ne pourra ni renouveler ni relouer le bien en l’état.

3. Le gel des loyers, déjà en vigueur

Beaucoup de bailleurs l’ignorent : avant même l’interdiction de louer, une autre mesure frappe les passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F et G du parc prive.

Cette interdiction couvre les principaux leviers d’augmentation :

• la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers ;
• la réévaluation du loyer au renouvellement du bail ;
• la fixation d’un loyer plus élevé à l’arrivee d’un nouveau locataire.

Le loyer ne peut être augmenté que si des travaux de rénovation font sortir le bien du statut de passoire, c’est-à-dire lui permettent d’atteindre au moins la classe E, ce qui doit être démontré par un nouveau DPE réalisé après travaux.

4. L’audit énergétique à la vente

Le DPE n’impacte pas seulement la location. En cas de vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété, un audit énergétique réglementaire, plus complet que le DPE, doit être remis à l’acquéreur. Son calendrier d’entrée en vigueur, en métropole, est le suivant :

L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une meilleure classe. Sa durée de validité est de cinq ans. Il doit être disponible dès la première visite et remis au plus tard à la signature de la promesse de vente.

5. La réforme du DPE pour les petites surfaces

Les petits logements étaient mécaniquement pénalisés par le mode de calcul du DPE, qui surpondérait la consommation d’eau chaude rapportée à la surface. Depuis le 1er juillet 2024, la méthode de calcul a été revue pour les logements de moins de 40 mètres carrés, avec des seuils d’étiquette ajustés.

Cette correction a permis à un volume important de petites surfaces de sortir des catégories F et G, et donc d’échapper aux interdictions. Si vous détenez un studio ou un petit deux-pièces diagnostiqué avant cette réforme, il peut être judicieux de vérifier si une nouvelle étiquette plus favorable vous est applicable.

6. Les sanctions et risques pour le bailleur

Louer un logement devenu non décent expose à plusieurs conséquences. Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux de mise en conformité, voire une réduction ou une suspension du loyer le temps des travaux. Le juge peut également contraindre le bailleur sous astreinte.

Au-delà du contentieux, le risque est économique : un bien classé F ou G se loue plus difficilement, se vend avec une décote croissante et perd en liquidité à mesure que les échéances approchent. La performance énergétique est devenue un paramètre central de la valeur patrimoniale d’un bien locatif.

7. Anticiper : la stratégie patrimoniale du bailleur

Face à ce cadre, l’attentisme est la pire des options. Plusieurs leviers existent pour sécuriser un investissement locatif.

• Diagnostiquer tôt. Connaître la classe réelle du bien, et la vérifier après la réforme des petites surfaces, permet de savoir quelle échéance vous concerne.
• Planifier les travaux. Isolation, chauffage, ventilation : un audit énergétique chiffre les scénarios et leur impact sur la classe. Des aides publiques peuvent réduire le coût, sous conditions.
• Arbitrer. Pour certains biens, la rénovation est rentable ; pour d’autres, la cession avant l’échéance ou le passage en location meublée peut être étudié au cas par cas, sans jamais perdre de vue la fiscalité du résultat.
• Intégrer le DPE dans le calcul de rentabilité. Un investissement locatif s’évalue aujourd’hui DPE en main, travaux compris.

Chaque situation mérite une analyse chiffrée : le bon arbitrage dépend du régime fiscal, de l’horizon de détention et de la trajectoire de loyer du bien.

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