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PLF 2027 : la fin du report des amortissements LMNP, et que faire de votre stock jusqu’en 2036
Le projet de loi de finances pour 2027 contient une mesure qui bouleverserait l’économie de la location meublée non professionnelle au réel. Les amortissements que vous ne parvenez pas à déduire une année donnée, et que vous reportez aujourd’hui sans aucune limite de durée, cesseraient d’être reportables pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Le stock déjà constitué avant cette date bénéficierait toutefois d’un régime transitoire courant jusqu’au 31 décembre 2036. Entre la fin du report et l’extinction du stock, une fenêtre de dix ans s’ouvrirait, pendant laquelle chaque bailleur devrait repenser son calendrier de déductions et sa stratégie de détention. Voici le mécanisme précis et les pistes patrimoniales à envisager, étant entendu que ce texte reste un projet en débat, susceptible d’évoluer substantiellement au fil de la navette parlementaire.
1. Une réforme encore en débat : ce que dit vraiment le texte
Avant toute chose, posons le cadre avec prudence. La mesure dont il est question figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, enregistré à l’Assemblée nationale sous le numéro 3210 et déposé le 1er octobre 2026. À la date de rédaction de cet article, ce texte est en discussion. Il n’a pas été voté, il n’est pas promulgué, et rien ne garantit qu’il entrera en vigueur dans sa rédaction actuelle. L’expérience des dernières lois de finances montre que les dispositifs touchant à l’immobilier locatif sont fréquemment amendés, décalés, voire retirés en cours d’examen. Nous raisonnons donc ici au conditionnel, et nous vous invitons à considérer l’ensemble de cet article comme une lecture anticipée d’un scénario possible, non comme la description d’un droit déjà en vigueur.
Cela étant dit, la logique du projet mérite d’être comprise dès maintenant. Les décisions que vous prendriez sur la clôture de l’exercice 2026 et sur le calendrier de vos acquisitions ou de vos cessions pourraient dépendre de l’orientation finale du texte. Mieux vaudrait avoir anticipé le raisonnement que le découvrir une fois le couperet tombé.
2. Le report illimité des amortissements : le mécanisme actuel
En location meublée au régime réel, le loueur amortit le bien immobilier, le mobilier et les agencements. Cet amortissement constitue une charge comptable qui vient réduire le résultat fiscal, souvent jusqu’à l’annuler totalement. C’est précisément ce qui rend le dispositif si attractif pour un investisseur patrimonial : pendant de longues années, les loyers encaissés ne généreraient aucun impôt sur le revenu, parce que l’amortissement absorberait le bénéfice dégagé.
Mais une règle prudente encadre déjà ce mécanisme. L’article 39 C du code général des impôts interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit. Autrement dit, la fraction d’amortissement qui dépasserait le bénéfice de l’année ne peut pas être déduite immédiatement. Elle est mise de côté. Aujourd’hui, cette fraction non déduite est reportable sans aucune limite de durée : elle s’accumule, exercice après exercice, pour former ce que les praticiens appellent le stock d’amortissements différés. Ce stock représente une véritable réserve de déductions futures, mobilisable dès que le résultat le permettrait, par exemple après le remboursement d’un emprunt dont les intérêts comprimaient jusque-là le bénéfice.
À ce dispositif s’ajoute un plafond supplémentaire, fixé à 2,5 % et 7 000 € par foyer, qui se superpose à la mécanique de l’article 39 C du code général des impôts sans la remplacer. Ces deux garde-fous coexistent, et le projet de loi de finances pour 2027 viendrait en ajouter un troisième, autrement plus structurant pour le patrimoine du bailleur.
3. Ce qui changerait à compter du 1er janvier 2027
Le cœur de la réforme tient en une phrase. Les amortissements non déduits au titre des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 seraient purement et simplement perdus. Le report illimité disparaîtrait pour les loueurs en meublé non professionnels. Concrètement, si l’amortissement théorique d’une année dépassait le bénéfice imposable, l’excès ne serait plus mis en réserve pour les années suivantes : il serait définitivement effacé. La réserve de déductions futures, pour les exercices à venir, cesserait tout simplement de se constituer.
Cette rupture aurait une conséquence immédiate sur la façon de piloter un investissement locatif meublé. Jusqu’ici, la mécanique du report autorisait une certaine insouciance : peu importait que l’amortissement ne soit pas consommé tout de suite, puisqu’il resterait disponible plus tard. Demain, chaque euro d’amortissement non utilisé dans l’année serait un euro perdu. La valeur de l’enveloppe amortissable dépendrait donc étroitement de votre capacité à dégager, chaque exercice, un bénéfice suffisant pour l’absorber. Le raisonnement se déplacerait de l’accumulation patiente vers le rythme de consommation annuel.
À retenir : la réforme ne supprimerait pas le droit d’amortir votre bien. Elle supprimerait seulement la possibilité de reporter sur les années suivantes la part d’amortissement que vous ne pouvez pas déduire l’année même. L’enjeu se déplacerait donc de la quantité accumulée vers le moment où vous parvenez à l’utiliser.
4. Le sort du stock constitué avant 2027 : un sursis jusqu’en 2036
Le projet de loi ne ferait pas table rase du passé. Le stock d’amortissements accumulé avant 2027 resterait utilisable, mais selon des règles encadrées et dans un horizon fermé. Deux bornes gouverneraient ce régime transitoire, et il est essentiel de bien les distinguer.
La première borne est temporelle : le stock pourrait être consommé jusqu’au 31 décembre 2036, pas au-delà. Passée cette date, le reliquat éventuel serait perdu. Vous disposeriez donc d’une fenêtre d’environ dix exercices pour écouler la réserve que vous aviez patiemment constituée avant la réforme.
La seconde borne est quantitative, et c’est elle qui demanderait le plus d’attention. Chaque année, vous ne pourriez imputer le stock ancien que dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant, c’est-à-dire du bénéfice déterminé après les déductions de l’année. L’amortissement courant de l’exercice s’appliquerait d’abord, puis le stock ancien ne viendrait en réduction que pour la moitié, au maximum, de ce qui subsisterait. En d’autres termes, même avec un bénéfice confortable, vous ne pourriez jamais purger le stock en une seule fois : la moitié du résultat resterait nécessairement imposable chaque année.
| Élément | Avant 2027 | À compter du 1er janvier 2027 |
|---|---|---|
| Amortissement non déduit dans l’année | Reportable sans limite de durée | Perdu définitivement |
| Stock constitué avant 2027 | Report illimité | Utilisable jusqu’au 31 décembre 2036 |
| Plafond annuel d’imputation du stock | Aucun plafond spécifique | Moitié du bénéfice imposable restant |
| Horizon d’extinction du stock | Illimité | 31 décembre 2036 |
5. Un cas chiffré : étaler un stock sur plusieurs exercices
Prenons un bailleur dont le bien meublé dégage, chaque année, un bénéfice imposable de 10 000 € avant imputation du stock ancien. Au 31 décembre 2026, il aurait accumulé un stock d’amortissements différés de 28 000 €, hérité des années où les intérêts d’emprunt comprimaient son résultat.
En 2027, l’amortissement courant de l’exercice s’appliquerait d’abord. Supposons qu’après ces déductions de l’année, le bénéfice restant soit de 10 000 €. Le stock ancien ne pourrait alors réduire ce résultat que de la moitié, soit 5 000 €. Le bénéfice imposable serait donc de 5 000 €, et le stock tomberait à 23 000 €.
En 2028, même schéma : 10 000 € de bénéfice restant, imputation plafonnée à 5 000 €, stock ramené à 18 000 €. En 2029, nouvelle imputation de 5 000 €, stock à 13 000 €. Et ainsi de suite, exercice après exercice.
À ce rythme, il faudrait près de six exercices pour écouler l’essentiel du stock, et le bailleur paierait chaque année l’impôt sur 5 000 € de bénéfice qui, dans l’ancien régime, aurait pu être totalement neutralisé. Le message serait clair : plus le bénéfice annuel serait faible, plus l’extinction du stock serait lente, et plus le risque de perdre un reliquat à l’échéance de 2036 serait élevé.
6. L’articulation avec la fiscalité de revente : un point déjà voté
Cette réforme du report ne peut pas se lire isolément. Elle s’articule avec une mesure déjà votée, celle de la loi de finances pour 2025, qui a modifié en profondeur le calcul de la plus-value de cession. Désormais, à la revente d’un bien ayant fait l’objet d’amortissements en location meublée non professionnelle, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans l’assiette de la plus-value, en application de l’article 150 VB du code général des impôts. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements pratiqués, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable.
L’articulation entre les deux logiques mérite d’être soigneusement pesée. Déduire des amortissements pendant la détention allège l’impôt sur les revenus locatifs année après année, mais cet avantage se retrouverait partiellement repris au moment de la vente, puisque les mêmes amortissements viendraient augmenter la plus-value taxable. La question ne serait donc plus seulement de savoir combien vous pouvez déduire, mais à quel moment vous arbitrez entre un gain d’impôt immédiat et une facture de plus-value différée. Le projet de loi de finances pour 2027, en limitant la déductibilité du stock, modifierait cet équilibre : une fraction d’amortissement perdue faute d’avoir pu être imputée pendant la détention serait doublement pénalisante, car elle n’aurait pas allégé les revenus de la détention tout en demeurant susceptible de peser dans le calcul de revente selon les règles applicables.
7. Qui ne serait pas concerné par ces plafonds
Toutes les situations de location meublée ne seraient pas logées à la même enseigne. Deux régimes resteraient à l’écart de ces plafonds, et il est essentiel de bien les identifier pour ne pas s’alarmer à tort.
- Le micro-BIC — le loueur qui relève du régime micro ne pratique pas d’amortissement : il bénéficie d’un abattement forfaitaire représentatif de ses charges. La question du report et du stock ne le concerne donc pas, par construction. Pour certains petits investisseurs, le micro-BIC pourrait d’ailleurs retrouver un attrait relatif si le réel perdait une partie de son efficacité.
- La location meublée professionnelle (LMP) — les loueurs qui remplissent les conditions du statut professionnel ne seraient pas visés par ces nouveaux plafonds. La frontière entre le statut non professionnel et le statut professionnel, qui tient notamment au niveau des recettes et à leur poids dans les revenus du foyer, deviendrait un paramètre stratégique à surveiller de près.
Autrement dit, la réforme ciblerait spécifiquement les loueurs en meublé non professionnels au réel, c’est-à-dire le cœur du marché de l’investissement locatif meublé des particuliers. C’est ce public qui aurait le plus à gagner à anticiper dès maintenant la mécanique décrite plus haut.
8. Pistes de stratégie patrimoniale, en attendant le vote
Dans l’attente d’un texte définitif, plusieurs orientations prudentes méritent réflexion, sans qu’aucune ne constitue une recommandation nominative adaptée à votre situation particulière. Chaque piste doit être chiffrée au regard de vos propres paramètres.
Valoriser le stock tant qu’il reste mobilisable
Si la mesure était adoptée, le stock constitué avant 2027 deviendrait un actif à durée de vie limitée. Chercher à dégager un bénéfice imposable suffisant chaque année, par exemple en maîtrisant certaines charges facultatives ou en ajustant le mode de financement, permettrait d’en consommer une part plus importante avant l’échéance de 2036. Laisser dormir un stock que l’on ne pourrait plus reconstituer reviendrait à accepter sa perte progressive.
Repenser le calendrier de revente
La combinaison de la fin du report et de la réintégration des amortissements à la revente invite à réfléchir au bon moment pour céder. Vendre avant d’avoir épuisé un stock encore imputable, ou au contraire conserver le bien pour continuer à déduire, sont deux voies dont le bilan dépend de nombreux paramètres : durée de détention restante, niveau de plus-value latente, horizon patrimonial de la famille. Cet arbitrage gagnerait à être modélisé au cas par cas.
Interroger le choix du régime et du statut
Le réel resterait souvent pertinent, mais la comparaison avec le micro-BIC, ou l’étude d’un passage éventuel vers le statut professionnel, pourraient reprendre de l’importance. Chaque bascule emporte des conséquences durables, qui vont bien au-delà de la seule question des amortissements, et mérite un examen global de votre situation fiscale et patrimoniale.
Se faire accompagner avant d’agir
La technicité du sujet, conjuguée à l’incertitude sur le sort final du texte, plaide pour un accompagnement professionnel. Un expert-comptable pourra documenter votre stock, simuler plusieurs scénarios de déduction et de revente, et vous aider à ne déclencher aucune opération irréversible avant d’y voir clair.
Notre conseil de méthode : ne prenez aucune décision irréversible sur la seule foi d’un projet de loi. Préparez plusieurs scénarios, documentez précisément votre stock d’amortissements au 31 décembre 2026, et attendez la version votée du texte avant d’arbitrer une revente ou un changement de régime.
9. Foire aux questions
La réforme est-elle déjà applicable ?
Non. Il s’agit d’un projet, l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (Assemblée nationale, numéro 3210, déposé le 1er octobre 2026), actuellement en débat. Le texte n’a pas été voté et pourrait être modifié ou abandonné au cours de la discussion parlementaire.
Mon stock d’amortissements déjà constitué serait-il perdu ?
Pas immédiatement. Le stock accumulé avant 2027 resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, mais chaque année seulement dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant après les déductions de l’exercice. Le reliquat non consommé à cette date serait, lui, définitivement perdu.
Que deviendraient les amortissements des exercices clos à partir de 2027 ?
La fraction d’amortissement non déduite au titre de ces exercices ne serait plus reportable. Elle serait définitivement perdue, le report illimité disparaissant pour les loueurs en meublé non professionnels.
Le micro-BIC et la LMP sont-ils touchés ?
Non. Le micro-BIC ne repose pas sur l’amortissement mais sur un abattement forfaitaire. Il n’est donc pas concerné par ces plafonds, de même que la location meublée professionnelle, qui reste en dehors du champ de la mesure.
Quel lien avec l’impôt à la revente ?
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, en application de l’article 150 VB du code général des impôts. Déduire pendant la détention peut donc alourdir la plus-value de cession : l’arbitrage entre gain immédiat et facture différée doit être pesé avec soin.
Dois-je agir dès maintenant ?
Il serait prématuré de prendre une décision irréversible tant que le texte n’est pas voté. En revanche, documenter précisément votre stock au 31 décembre 2026 et préparer plusieurs scénarios de déduction et de revente vous permettrait de réagir vite si la mesure était confirmée.
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