LMNP et location meublée : la FAQ complète 2026

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité constitue son activité principale. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. C’est le régime de référence pour investir en meublé, ouvert à la plupart des contribuables.

Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 euros et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer. Le LMP a des règles propres en matière de cotisations sociales, de déficits et de plus-values. La bascule LMNP vers LMP peut être subie : il faut la surveiller.

Le logement doit comporter les meubles et équipements permettant au locataire d’y vivre normalement, selon une liste réglementaire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). Cela vaut pour la location longue durée comme pour la location de tourisme. Un logement non meublé relève, lui, des revenus fonciers.

Non, et c’est tout son intérêt : la location meublée relève des BIC, ce qui ouvre droit, au régime réel, à l’amortissement du bien et du mobilier. Les revenus fonciers de la location nue ne permettent pas cet amortissement. Cette différence explique la fiscalité souvent très douce du meublé.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers sans déduction des charges réelles ; le régime réel déduit toutes les charges et surtout l’amortissement, qui neutralise souvent l’essentiel de l’impôt. Dès que vous avez un crédit ou des charges significatives, le réel est presque toujours gagnant. Notre simulateur LMNP compare les deux sur vos chiffres.

Pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés, le micro-BIC applique un abattement de 50 pour cent sous un plafond de recettes ; pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement a été réduit à 30 pour cent avec un plafond de recettes fortement abaissé. Ces règles, durcies récemment, rendent le régime réel encore plus intéressant. Nous vérifions votre situation exacte.

L’option pour le régime réel s’exerce dans un délai précis et engage en principe pour plusieurs années, tandis que le micro s’applique par défaut sous les seuils. Le choix mérite une projection sur la durée de détention, car l’amortissement produit ses effets dans le temps. Nous vous aidons à opter au bon moment.

Au réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, correspondant à leur usure : c’est l’amortissement. Réparti par composants (structure, toiture, agencements, mobilier) sur des durées différentes, il vient réduire, voire annuler, votre résultat imposable. C’est le moteur de l’efficacité fiscale du meublé.

Non, le terrain n’étant pas considéré comme un bien qui s’use, il n’est pas amortissable ; seule la fraction correspondant au bâti et aux équipements l’est. On retient généralement une quote-part de terrain de l’ordre de 10 à 20 pour cent selon le bien. Une ventilation cohérente entre terrain et construction est essentielle et doit pouvoir être justifiée.

Non, l’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit : la fraction qui excède le bénéfice après les autres charges est mise en report et s’utilise les années suivantes, sans limite de durée. Ce mécanisme de plafonnement protège l’administration mais préserve votre avantage dans le temps. Nos outils suivent précisément ces reports.

Les amortissements non déduits une année, faute de bénéfice suffisant, sont stockés et reportés sans limitation de durée sur les résultats futurs. Les déficits d’exploitation, eux, s’imputent sur les revenus meublés des années suivantes dans un délai encadré. Un suivi rigoureux de ces stocks est indispensable, notamment lors des reprises d’un exercice à l’autre.

La plus-value du LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention menant à l’exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui augmente la base taxable à la revente. Certaines résidences services restent exclues de cette réintégration.

Oui, la location meublée est une activité relevant en principe de la cotisation foncière des entreprises (CFE), due chaque année, avec quelques cas d’exonération, notamment pour une partie de la résidence du loueur. Son montant dépend de la commune et de la base minimale. Elle constitue une charge déductible au régime réel.

La location meublée à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA. Elle n’y est soumise que dans le cadre de la para-hôtellerie, lorsque vous fournissez des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil), ce qui ouvre alors droit à récupération de la TVA sur l’acquisition. Ce montage spécifique doit être étudié au cas par cas.

Au réel, vous déduisez les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, la CFE, les charges de copropriété, l’assurance, les frais de gestion et de comptabilité, les petits travaux, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Les frais d’acquisition peuvent être déduits ou amortis selon l’option retenue. C’est cette accumulation de charges qui rend le réel si efficace.

Vous devez déclarer un début d’activité pour obtenir un numéro SIRET, tenir une comptabilité commerciale et déposer chaque année une liasse fiscale (déclaration 2031 et annexes), puis reporter le résultat sur votre déclaration de revenus. Ces obligations sont plus lourdes qu’en micro, mais c’est le prix de l’optimisation. Nous prenons en charge l’ensemble de ces démarches.

La détention en direct en LMNP est simple et fiscalement très douce grâce à l’amortissement ; une SCI à l’impôt sur les sociétés peut convenir à certains projets patrimoniaux mais fait perdre le régime des plus-values des particuliers. La SCI à l’impôt sur le revenu, elle, est en principe incompatible avec la location meublée. Le bon véhicule dépend de vos objectifs de revenus et de transmission.

La transmission peut s’organiser par donation, démembrement ou apport, chaque voie ayant des effets sur l’amortissement et la plus-value latente. Anticiper permet de purger certaines plus-values et d’optimiser les droits. Nous construisons la stratégie avec votre notaire.

Oui, il est possible de meubler un logement précédemment loué nu pour basculer vers le régime BIC, sous réserve de respecter le préavis et les règles du bail en cours. La bascule change le régime fiscal et ouvre l’accès à l’amortissement. Le point de départ des amortissements se cale sur la mise en location meublée.