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PLF 2027 et LMNP : l’amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal
Le projet de loi de finances pour 2027 contient une mesure qui pourrait bouleverser l’équilibre économique de la location meublée non professionnelle. L’amortissement des locaux, aujourd’hui l’un des principaux leviers d’optimisation du statut LMNP au régime réel, serait désormais encadré par un double plafond. Avant toute décision, il est essentiel de comprendre ce que le texte prévoit vraiment, ce qu’il laisse encore en suspens, et ce que vous pouvez anticiper dès maintenant.
Ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, enregistré sous le numéro 3210, a été présenté le 30 septembre puis déposé le 1er octobre 2026 à l’Assemblée nationale. À ce stade, il s’agit d’un texte en débat, non voté. Rien n’est acquis : les montants comme le périmètre de la mesure peuvent évoluer, être amendés, reportés ou retirés au fil de la navette parlementaire. Nous raisonnons donc ici au conditionnel, sur la base de l’article 7 du PLF 2027 et de son exposé des motifs, et non sur un dispositif entré en vigueur. Cette prudence n’est pas une précaution de style : elle conditionne la façon dont vous devez lire les chiffres qui suivent.
La disposition qui retient l’attention des investisseurs concerne la location meublée non professionnelle, c’est-à-dire le statut LMNP au régime réel. Le projet prévoit que l’amortissement des locaux ne serait déductible du résultat que dans une double limite : un taux de 2,5 % par an, d’une part, et un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal, d’autre part. Autrement dit, même un investisseur disposant de plusieurs biens meublés ne pourrait pas déduire, au titre de l’amortissement des locaux, plus de 7 000 € sur l’ensemble de son foyer fiscal au cours d’un même exercice. L’enveloppe serait donc appréciée globalement, et non logement par logement.
Un plafond de taux, et non un plancher
Il convient de lever immédiatement une confusion fréquente. Le taux de 2,5 % serait un plafond, et en aucun cas un plancher. Concrètement, un plan d’amortissement établi à un taux inférieur à 2,5 % ne serait pas relevé à 2,5 % : la mesure ne crée aucun droit à amortir davantage. En revanche, ce même plan, même modeste, resterait soumis au plafond annuel de 7 000 € par foyer fiscal. Les deux limites ne jouent donc pas dans le même sens : l’une bride le rythme d’amortissement vers le haut, l’autre fixe un montant maximal absolu que l’on ne saurait dépasser, quel que soit le taux retenu.
Cette lecture a son importance pratique. Beaucoup de plans d’amortissement en LMNP, construits par composants, affichent déjà des taux moyens proches ou inférieurs à 2,5 % sur le gros œuvre, dont la durée d’usage est longue. Pour ces dossiers, la contrainte réellement mordante ne serait pas le taux, mais bien le plafond de 7 000 €, qui viendrait écrêter la fraction déductible dès que l’assiette amortissable devient conséquente. Confondre les deux conduirait à sous-estimer l’impact réel de la réforme.
Une mesure qui viserait aussi les biens déjà acquis
Le point le plus sensible tient à l’application dans le temps. Le projet prévoit que ces plafonds s’appliqueraient aussi aux biens déjà acquis, et non aux seules acquisitions futures. Un investisseur ayant construit sa stratégie patrimoniale il y a plusieurs années, en comptant sur un amortissement pleinement déductible, verrait donc sa déduction recadrée dans le nouveau dispositif. Cette portée économique rétroactive, si elle était confirmée, modifierait l’équilibre de montages pourtant réalisés en toute légalité sous le droit antérieur.
L’entrée en vigueur envisagée concernerait les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Les loueurs clôturant leur exercice sur l’année civile seraient ainsi concernés dès la déclaration portant sur l’exercice 2027, établie en 2028. Nous insistons : cette date, comme le reste du dispositif, demeure susceptible d’évoluer tant que la loi n’est pas définitivement adoptée. Mieux vaut préparer plusieurs hypothèses que miser sur une seule.
L’articulation avec l’article 39 C du CGI
Sur le plan technique, la mesure modifierait l’article 39 C du code général des impôts, en lui ajoutant un paragraphe. La règle historique de cet article demeurerait pleinement : l’amortissement ne peut ni créer, ni aggraver un déficit. En d’autres termes, la fraction d’amortissement non déductible une année reste, selon le mécanisme actuel, reportable sur les exercices suivants dans les conditions de droit commun, mais elle ne peut jamais faire basculer le résultat locatif dans le rouge.
Il en résulterait un empilement de trois limites qui se cumuleraient : le taux de 2,5 % par an, le plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal, et l’interdiction de créer ou d’aggraver un déficit. Pour déterminer l’amortissement effectivement déductible d’un exercice, il faudrait donc retenir le montant le plus faible issu de ces trois contraintes. C’est cette logique de cumul, et non de simple substitution, qui rendrait le dispositif particulièrement restrictif pour les patrimoines meublés importants. Chaque année, le calcul passerait par ces trois filtres successifs.
Point clé : les trois limites se cumuleraient. L’amortissement déductible d’une année serait le plus petit des trois montants, à savoir la fraction calculée au taux maximal de 2,5 %, le plafond de 7 000 € par foyer fiscal, et le montant qui ne crée pas de déficit. Ce n’est pas l’une ou l’autre de ces limites, mais la plus contraignante des trois, qui s’imposerait à vous.
Qui serait concerné, et qui ne le serait pas
La mesure viserait les seuls loueurs en meublé non professionnels au régime réel, pour lesquels l’amortissement constitue précisément le cœur de l’optimisation fiscale. À l’inverse, le projet laisse de côté deux catégories bien identifiées.
D’abord, le micro-BIC ne serait pas concerné. Les loueurs ayant opté pour le régime forfaitaire, qui bénéficient d’un abattement représentatif de charges et ne pratiquent aucun amortissement, resteraient hors du champ de ces plafonds. Ensuite, les loueurs en meublé professionnels, dits LMP, ne seraient pas davantage visés par ces plafonds de taux et de montant. La ligne de partage passerait donc entre le réel non professionnel, qui serait encadré, et ces autres situations, qui ne le seraient pas.
Des exclusions complémentaires sont évoquées dans les travaux entourant le texte : les résidences étudiantes et seniors, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et les établissements de soins de longue durée pourraient rester en dehors du dispositif. Nous appelons toutefois à la prudence : ces exclusions doivent être confirmées à la lecture précise du texte définitif et de ses éventuels amendements. Il serait prématuré de fonder une décision d’investissement sur elles en l’état actuel.
Une base de calcul encore floue
Un point mérite d’être souligné en toute honnêteté : la base sur laquelle s’appliquerait le taux de 2,5 % porterait sur le prix des locaux hors terrain, conformément à la logique habituelle qui exclut le foncier, par nature non amortissable. Pour autant, le texte reste flou sur les modalités exactes de détermination de cette assiette. Faut-il raisonner sur la seule construction, sur l’ensemble des composants, et selon quelle ventilation entre terrain et bâti ? Autant de questions qui n’ont pas encore de réponse ferme à ce jour. Nous préférons le dire clairement plutôt que d’avancer une certitude que le projet ne permet pas d’établir. Ce flou sera déterminant pour chiffrer les situations réelles.
Comparaison avant et après : ce qui changerait
Pour visualiser l’impact, le tableau ci-dessous oppose la situation actuelle à celle qui résulterait du projet, pour un même investisseur au régime réel.
| Élément | Régime actuel | Projet PLF 2027 (en débat) |
|---|---|---|
| Taux d’amortissement des locaux | Fixé par composants, selon la durée d’usage | Plafonné à 2,5 % par an au maximum |
| Montant déductible annuel | Non plafonné en valeur absolue | Plafonné à 7 000 € par an et par foyer fiscal |
| Non-création de déficit | Oui (article 39 C du CGI) | Oui, maintenue et cumulée avec les deux plafonds |
| Biens concernés | Tous les biens au réel | Biens futurs et biens déjà acquis |
| Micro-BIC et LMP | Régimes distincts | Non concernés par ces plafonds |
| Entrée en vigueur envisagée | Droit en vigueur | Exercices clos à compter du 1er janvier 2027 |
Un cas chiffré pour mesurer l’enjeu
Prenons l’exemple d’un studio parisien acquis 320 000 € et loué 15 000 € par an. Sous le régime actuel, en isolant la quote-part de terrain et en amortissant la construction ainsi que les composants, l’investisseur pouvait générer un amortissement annuel nettement supérieur à 7 000 €, de nature à neutraliser une large part du loyer imposable, dans la limite de la non-création de déficit.
Sous le projet de loi de finances pour 2027, ce même studio ne pourrait plus déduire que 7 000 € d’amortissement par an au titre des locaux, quel que soit le calcul par composants, puisque le plafond de 7 000 € par foyer fiscal viendrait écrêter la déduction. Sur un loyer de 15 000 €, la base imposable resterait donc sensiblement plus élevée qu’aujourd’hui, une fois les autres charges déduites. L’écart de résultat imposable, et donc d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, serait loin d’être anecdotique, surtout pour un foyer détenant plusieurs biens : le plafond de 7 000 € s’appréciant par foyer fiscal, il ne se multiplie pas avec le nombre de logements. Un patrimoine de trois studios ne bénéficierait pas de trois enveloppes, mais d’une seule.
Nos recommandations à ce stade
Nous le rappelons sans détour : la mesure est en débat, non votée. Il serait imprudent de prendre des décisions irréversibles, comme une cession ou un arbitrage patrimonial, sur la seule foi d’un projet. Pour autant, l’attentisme total n’est pas davantage une stratégie. La bonne posture consiste à modéliser dès aujourd’hui l’impact du double plafond sur votre situation, à vérifier la cohérence de vos plans d’amortissement existants, et à vous tenir prêts à ajuster selon le texte qui sera finalement adopté.
Dans cette période d’incertitude, l’accompagnement d’un expert-comptable prend tout son sens. Lui seul pourra chiffrer votre cas réel, intégrer les trois limites dans votre déclaration, suivre l’évolution du texte en temps utile et vous alerter dès que le périmètre définitif sera connu. Se faire accompagner, c’est transformer une incertitude subie en décision maîtrisée.
Questions fréquentes
La mesure est-elle déjà applicable ?
Non. Elle figure dans le projet de loi de finances pour 2027 (Assemblée nationale, numéro 3210), déposé le 1er octobre 2026 et toujours en débat. Tant que la loi n’est pas définitivement adoptée, rien ne s’applique, et les montants comme le périmètre peuvent encore changer au cours des débats parlementaires.
Le taux de 2,5 % va-t-il augmenter mon amortissement si mon plan est plus faible ?
Non. Le taux de 2,5 % serait un plafond, pas un plancher. Un plan d’amortissement déjà inférieur à 2,5 % ne serait pas relevé. Il resterait néanmoins soumis au plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Le plafond de 7 000 € s’applique-t-il par bien ou par foyer ?
Le projet prévoit un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Il ne se multiplie donc pas avec le nombre de logements détenus : un foyer disposant de plusieurs biens meublés partagerait la même enveloppe annuelle de déduction.
Mes biens achetés il y a plusieurs années sont-ils visés ?
Selon le projet, oui. La mesure s’appliquerait aussi aux biens déjà acquis, et pas uniquement aux achats futurs. C’est l’un des points les plus sensibles du dispositif, qu’il conviendra de confirmer dans le texte définitif.
Le micro-BIC et le statut LMP sont-ils concernés ?
Non. Le micro-BIC, qui repose sur un abattement forfaitaire et ne pratique pas d’amortissement, ne serait pas visé. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne seraient pas concernés par ces plafonds de taux et de montant.
Puis-je encore reporter l’amortissement non déduit ?
La règle de l’article 39 C du code général des impôts serait maintenue : l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit, et la fraction non déduite demeure, en principe, reportable dans les conditions de droit commun. Les trois limites (taux de 2,5 %, plafond de 7 000 €, non-création de déficit) se cumuleraient.
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