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Le LMNP reste-t-il gagnant après le PLF 2027 ? Meublé réel, location nue, micro-BIC

Par Mathieu Bouvard, expert-comptable inscrit à l’Ordre de Paris Île-de-France. Mis à jour le 9 octobre 2026.

Depuis le dépôt du projet de loi de finances pour 2027, beaucoup d’investisseurs en location meublée nous écrivent avec la même inquiétude : faut-il vendre, arrêter, ou tout réorganiser ? Notre réponse, après une analyse ligne à ligne du texte, se veut rassurante et mesurée. Le statut de loueur en meublé non professionnel évolue, certes, mais il conserve ses atouts essentiels. Ce qui change, c’est qu’il faut désormais raisonner au cas par cas, avec une vraie stratégie plutôt qu’un réflexe. Voici ce que dit précisément le projet, ce qu’il faut en retenir sans dramatiser, et comment comparer sereinement le meublé réel, la location nue et le micro-BIC.

Un projet en débat, pas une loi : la première chose à comprendre

Avant toute décision, un rappel de méthode qui nous tient à cœur. Le projet de loi de finances pour 2027, enregistré sous le numéro 3210 à l’Assemblée nationale et déposé le 1er octobre 2026, n’est pour l’instant qu’un projet. Il est en débat parlementaire et n’a pas été voté. Cela signifie que les montants, les taux et le périmètre que nous commentons ici peuvent évoluer, être amendés, reportés, voire abandonnés au fil de la navette. Nous employons donc volontairement le conditionnel : le texte plafonnerait, limiterait, s’appliquerait. Rien n’est encore gravé dans le marbre.

Cette prudence n’est pas une façon d’éluder le sujet. Elle vise au contraire à vous éviter deux erreurs coûteuses : prendre une décision patrimoniale dans la précipitation sur la foi d’un texte non stabilisé, ou à l’inverse ignorer un mouvement de fond qui, s’il était confirmé, modifierait l’équation de certains investissements. Notre rôle est de vous donner une lecture froide et honnête, pour que vous gardiez la main.

Ce que le PLF 2027 prévoit concrètement pour le LMNP

L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 est celui qui concentre l’attention. Dans sa rédaction actuelle, il encadrerait l’amortissement, c’est-à-dire ce mécanisme comptable qui permet aujourd’hui, au régime réel, de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, et donc de réduire fortement voire d’annuler l’impôt sur les loyers perçus.

Pour le meublé de longue durée, l’amortissement déductible serait plafonné à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal. Pour le meublé de tourisme, le plafond serait abaissé à 1,5 % par an et à 5 000 €. Le projet prévoirait également la fin du report des amortissements non déduits dès les exercices clos en 2027 : la règle actuelle, qui permet de stocker l’amortissement excédentaire pour les années suivantes, ne jouerait plus pour les nouveaux excès. Le stock d’amortissements déjà constitué avant la réforme resterait toutefois utilisable, mais de manière encadrée, jusqu’en 2036 et dans la limite de 50 % du bénéfice de l’exercice.

Point sensible qu’il faut dire clairement : dans sa version actuelle, la mesure s’appliquerait aussi aux biens déjà achetés, et pas seulement aux acquisitions futures. C’est ce qui explique l’inquiétude de propriétaires qui avaient construit leur opération sur les règles antérieures. Nous y reviendrons, car la portée réelle de ce changement mérite d’être relativisée.

Le micro-BIC et le statut LMP ne sont pas touchés par ces plafonds

Voici une nuance essentielle, trop souvent oubliée dans les commentaires alarmistes. Les plafonds d’amortissement décrits ci-dessus visent le régime réel du meublé non professionnel. Le micro-BIC, qui fonctionne par un abattement forfaitaire de 50 % en meublé classique et qui n’utilise justement pas l’amortissement, ne serait pas concerné par ces plafonds. De même, le statut de loueur en meublé professionnel ne serait pas visé par ce dispositif de plafonnement.

Autrement dit, pour les petits loyers, le micro-BIC resterait une option refuge simple et lisible. Un investisseur dont les recettes sont modestes conserverait un abattement de moitié sans avoir à tenir une comptabilité d’amortissement. La réforme, si elle était adoptée, ne fermerait donc aucune porte : elle déplacerait le curseur entre les régimes, et c’est précisément là que se joue la nouvelle stratégie.

Même plafonné, l’amortissement reste un avantage réel

Il faut remettre les choses en perspective. Un amortissement plafonné demeure un amortissement. Or la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, n’offre aucun amortissement du tout. Le propriétaire d’un bien loué vide ne peut déduire que ses charges réelles, ses intérêts d’emprunt et certains travaux, mais jamais une fraction de la valeur du bien lui-même. Sa fiscalité est donc souvent plus lourde, surtout lorsqu’il est fortement imposé, car les loyers viennent s’ajouter à ses autres revenus au barème, augmentés des prélèvements sociaux.

Dans ce paysage, le meublé au réel, même avec un amortissement contenu à 2,5 % et 7 000 €, continuerait d’effacer une part significative de l’impôt sur les loyers pour la grande majorité des dossiers de taille moyenne. La réforme rabote un avantage, elle ne le supprime pas. Pour beaucoup de nos clients, le meublé resterait, après calcul, plus efficient que la location nue. C’est un point d’apaisement important : la hiérarchie entre meublé et nu ne serait pas inversée, elle serait seulement resserrée.

Comparatif : meublé réel plafonné, location nue, micro-BIC

Critère	Meublé au réel (plafonné PLF 2027)	Location nue (revenus fonciers)	Micro-BIC (meublé classique)
Amortissement	Oui, plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer	Aucun amortissement possible	Non applicable, remplacé par l’abattement
Abattement forfaitaire	Non, on déduit les charges réelles	Non au réel foncier, charges réelles seulement	Oui, abattement de 50 %
Fiscalité des loyers	Souvent fortement réduite, parfois nulle	Généralement la plus lourde, barème plus prélèvements sociaux	Impôt sur la moitié des loyers, simple et lisible
Comptabilité	Complète, avec bilan et liasse	Déclaration des revenus fonciers, plus légère	Très simple, pas de comptabilité d’amortissement
Pour qui	Loyers moyens à élevés, investisseur qui optimise	Bien déjà loué vide, ou projet sans mobilier	Petits loyers, recherche de simplicité

Ce tableau n’a pas vocation à trancher à votre place. Il montre surtout que chaque régime répond à un profil. Le micro-BIC séduit par sa simplicité quand les loyers sont modestes. Le meublé au réel reste l’outil d’optimisation de référence pour des loyers plus conséquents, même après plafonnement. La location nue, enfin, garde du sens lorsqu’elle correspond à un bien ou à un marché locatif particulier, mais elle demeure fiscalement la moins favorable sur les loyers courants.

Un cas chiffré pour y voir clair

Ce chiffrage est volontairement simplifié et illustratif. Votre situation réelle dépend de la valeur de votre bien, de la ventilation entre terrain et construction, de votre tranche d’imposition et de vos autres revenus. C’est précisément pour cela qu’une étude personnalisée s’impose avant toute décision.

Et la revente ? Une règle déjà votée à intégrer

Il faut aussi regarder la sortie, car c’est là que se joue une part de la rentabilité finale. Un point est déjà acquis, indépendamment du projet 2027 : la loi de finances pour 2025 a prévu qu’à la revente, les amortissements déduits pendant la détention soient réintégrés dans le calcul de la plus-value, au titre de l’article 150 VB du code général des impôts. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable.

Cette règle rapproche en partie le meublé et le nu au moment de la cession. Elle ne doit toutefois pas être lue comme une punition : pendant toute la détention, l’amortissement a continué d’alléger l’impôt sur les loyers, année après année. L’avantage est donc déplacé dans le temps, pas annulé. La bonne lecture consiste à raisonner sur l’ensemble du cycle, acquisition, détention et revente, et non sur un seul de ces moments isolés.

La SCI à l’impôt sur les sociétés répond à d’autres questions

Beaucoup d’investisseurs nous demandent si la solution serait de loger leurs biens dans une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés. C’est une piste sérieuse, mais elle ne doit pas être choisie pour de mauvaises raisons. La SCI à l’IS répond d’abord à des objectifs de transmission, de capitalisation et de réinvestissement des loyers au sein d’une structure, et non d’abord à l’optimisation de la fiscalité courante des loyers.

Elle a ses propres contraintes, notamment une fiscalité potentiellement lourde à la sortie des liquidités et un traitement spécifique des plus-values. La faire entrer dans votre réflexion suppose un projet patrimonial de long terme clairement identifié. Ce n’est ni une baguette magique, ni la réponse automatique au plafonnement du LMNP. Nous l’étudions au cas par cas, lorsqu’elle sert réellement votre objectif.

Le message à retenir : le meublé reste pertinent, la stratégie se personnalise

Résumons sans minimiser ni dramatiser. Si le projet était adopté en l’état, le LMNP au réel verrait son amortissement plafonné, mais il conserverait ses atouts : un amortissement toujours déductible, la souplesse de la location meublée, et l’option du micro-BIC pour les petits loyers. Il resterait, dans la plupart des cas, plus avantageux que la location nue.

Ce qui change profondément, c’est la méthode. Hier, le meublé au réel était presque un réflexe par défaut. Demain, le bon régime dépendrait finement de quatre variables : le montant de vos loyers, votre niveau d’amortissement, votre horizon de revente et votre objectif de transmission. La stratégie se personnalise. C’est une excellente nouvelle pour qui accepte de se faire accompagner, car l’accompagnement fait précisément la différence entre un choix subi et un choix piloté.

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