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Meublé de tourisme et PLF 2027 : amortissement plafonné à 1,5 % et 5 000 €
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le numéro 3210, réserverait un traitement nettement plus sévère aux meublés de tourisme. L’amortissement, jusqu’ici l’un des leviers majeurs de la location meublée, serait plafonné pour ces biens à un taux de 1,5 % par an et à un montant de 5 000 € par an et par foyer fiscal. À ce stade, rien n’est voté : il s’agit d’un texte en débat. Cet article vous explique ce qui serait susceptible de changer, ce qui est déjà gravé dans le marbre depuis la loi de finances 2025 et la loi Le Meur, et comment anticiper sereinement si vous louez un logement en courte durée.
Un rappel utile : le meublé de tourisme n’est pas un meublé comme les autres
La location meublée recouvre des réalités très différentes sur le plan fiscal. Un appartement loué à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale n’a pas grand-chose à voir, aux yeux du législateur, avec un studio proposé à la nuitée sur une plateforme de réservation. Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics cherchent à rééquilibrer l’offre de logements dans les zones tendues et à limiter l’attrait fiscal de la location saisonnière. Le meublé de tourisme est donc devenu une catégorie à part entière, traitée plus durement que le meublé de longue durée.
La définition retenue par le projet de loi de finances pour 2027 est celle du Code du tourisme. Sont concernés les villas, appartements ou studios meublés, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Cette qualification emporte des conséquences concrètes : règles d’enregistrement en mairie, parfois autorisation de changement d’usage, et désormais un régime fiscal distinct de celui du meublé classique. Il est donc essentiel de savoir dans quelle catégorie se range précisément votre bien avant toute projection.
Ce qui est déjà voté : la loi Le Meur et les abattements micro-BIC
Avant d’aborder le projet 2027, il faut distinguer clairement ce qui s’applique déjà. La loi de finances pour 2025, prolongeant la logique de la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024, a durci le régime du micro-BIC pour les meublés de tourisme. Ce volet est en vigueur : il ne relève pas du conditionnel, et vos déclarations actuelles en tiennent déjà compte.
Concrètement, le micro-BIC applique désormais un abattement forfaitaire réduit aux revenus des meublés de tourisme. Pour un meublé de tourisme classé, l’abattement est de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, il tombe à 30 %. Les seuils de chiffre d’affaires ouvrant droit au micro-BIC ont parallèlement été abaissés pour ces activités. La distinction entre bien classé et bien non classé devient donc déterminante : le classement, délivré après une visite de contrôle et valable cinq ans, conditionne un abattement plus favorable et un seuil plus élevé.
À retenir. Les abattements micro-BIC à 50 % (classé) et 30 % (non classé) sont déjà applicables. Le plafonnement de l’amortissement à 1,5 % et 5 000 €, lui, n’est qu’un projet en débat. Ne confondez pas les deux calendriers lorsque vous arbitrez entre micro-BIC et régime réel.
Ce qui serait nouveau avec le PLF 2027 : l’amortissement sous double plafond
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 s’attaque cette fois au régime réel, et plus précisément à l’amortissement. Au régime réel, le loueur en meublé peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit, voire efface, le bénéfice imposable. C’est l’avantage historique de la location meublée au réel, qui permet souvent de percevoir des loyers tout en affichant un résultat fiscal très faible.
Le texte prévoirait, pour les seuls meublés de tourisme, un double plafonnement de cet amortissement. D’une part, un taux maximal de 1,5 % par an. D’autre part, un montant maximal de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Par comparaison, le meublé de longue durée conserverait un régime plus généreux, avec un taux de 2,5 % et un plafond de 7 000 €. L’écart traduit clairement la volonté de pénaliser la location saisonnière sans toucher à la location résidentielle de longue durée.
| Paramètre | Meublé de longue durée | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Taux d’amortissement annuel maximal | 2,5 % | 1,5 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 7 000 € | 5 000 € |
| Statut du dispositif | En projet (PLF 2027) | En projet (PLF 2027) |
| Micro-BIC visé par ce plafond | Non | Non |
| LMP visé par ce plafond | Non | Non |
Les autres volets du dispositif qui s’appliqueraient aussi
Le plafonnement du taux et du montant ne serait pas la seule nouveauté. Plusieurs règles d’accompagnement seraient également mises en place, et elles concerneraient aussi bien le meublé de tourisme que le meublé de longue durée. Ensemble, elles réduiraient sensiblement la souplesse de l’amortissement.
Fin du report des amortissements non déduits
Aujourd’hui, la part d’amortissement qui ne peut pas être déduite une année donnée, parce qu’elle dépasse le résultat, est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les exercices suivants. Le projet mettrait fin à ce report pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Autrement dit, l’amortissement qui ne trouverait pas à s’imputer serait purement et simplement perdu, ce qui change profondément la logique de gestion du réel.
Un stock antérieur utilisable jusqu’en 2036
Pour ne pas spolier les loueurs ayant déjà accumulé des amortissements différés, le texte ménagerait une période transitoire. Le stock d’amortissements constitué avant la réforme resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de 50 % du bénéfice de chaque exercice. Ce stock serait donc consommable, de manière progressive et plafonnée, pendant une dizaine d’années. Au-delà de cette échéance, le solde non utilisé serait définitivement perdu.
La règle de l’article 39 C maintenue
Enfin, le principe posé par l’article 39 C du Code général des impôts demeurerait : l’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit. La fraction d’amortissement qui excéderait le résultat ne serait pas déductible immédiatement. Combinée à la fin du report, cette règle rend l’amortissement bien moins souple qu’auparavant, puisque l’excès ne pourrait plus être conservé pour les années futures.
Point de vigilance. Le micro-BIC et la location meublée professionnelle (LMP) ne seraient pas concernés par ce plafonnement de l’amortissement. Si vous relevez du micro-BIC, votre abattement forfaitaire, déjà modifié par la loi Le Meur, continue de s’appliquer sans lien avec l’article 7 du PLF 2027.
Un cas chiffré pour mesurer l’effet
Exemple. Vous possédez un studio classé en meublé de tourisme, d’une valeur amortissable de 300 000 € (bâti et mobilier confondus), loué à la nuitée.
Sous les règles actuelles, avec un taux moyen proche de 2,5 %, vous pourriez constater un amortissement annuel de l’ordre de 7 500 €, venant effacer une large part de vos loyers imposables.
Avec le dispositif envisagé par le PLF 2027, deux limites s’appliqueraient. Le taux de 1,5 % ramènerait l’amortissement théorique à 4 500 €. Le plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal jouerait également, mais ici c’est le taux qui serait le plus contraignant : votre amortissement déductible serait donc limité à 4 500 €. Vous perdriez environ 3 000 € d’amortissement par an par rapport à la situation actuelle, soit une base imposable plus élevée d’autant. Pour un meublé de longue durée de même valeur, l’amortissement théorique de 7 500 € serait ramené au plafond de 7 000 € : l’écart de traitement entre les deux usages est net.
Classé ou non classé : un choix qui compte déjà
Le classement de votre meublé de tourisme n’aurait, à ce jour, pas d’incidence annoncée sur le plafonnement de l’amortissement envisagé par le PLF 2027, qui viserait l’ensemble des meublés de tourisme sans distinction. En revanche, il reste décisif sur le terrain du micro-BIC déjà voté : 50 % d’abattement pour un bien classé contre 30 % pour un bien non classé, avec un seuil de chiffre d’affaires plus élevé pour le premier. Pour beaucoup de loueurs encore au micro, obtenir le classement demeure une démarche rentable, indépendamment du débat sur l’amortissement.
Cette double lecture est importante : selon votre régime d’imposition, le classement joue sur des leviers différents. Au micro, il améliore directement votre abattement. Au réel, il ne modifie pas le plafond d’amortissement projeté, mais il peut rester utile pour d’autres raisons, notamment commerciales et réglementaires.
Que faire dès maintenant ?
Rien n’est voté, et le calendrier parlementaire reste incertain : le texte peut être amendé, repoussé ou modifié en profondeur. Il serait prématuré de bouleverser votre stratégie sur la seule foi d’un projet. Pour autant, trois réflexes s’imposent. D’abord, cartographier votre situation : régime micro ou réel, bien classé ou non, durée de location, niveau d’amortissement déjà pratiqué. Ensuite, évaluer l’impact d’un passage du micro au réel, ou l’inverse, à la lumière des abattements déjà réduits et du plafonnement envisagé. Enfin, suivre de près les débats sur l’article 7, car la frontière entre meublé de tourisme et meublé de longue durée deviendrait un enjeu fiscal de premier plan.
Le cabinet suit l’avancement du projet de loi et vous alertera dès que le sort de l’article 7 sera connu. D’ici là, la meilleure posture consiste à comprendre précisément vos chiffres plutôt qu’à réagir dans la précipitation à un texte encore mouvant.
Foire aux questions
Le plafonnement à 1,5 % et 5 000 € est-il déjà applicable ?
Non. Il figure dans l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (Assemblée nationale, numéro 3210), déposé le 1er octobre 2026. Le texte est en débat et n’a pas été voté. Il pourrait être modifié avant son adoption éventuelle.
Quelle est la différence de traitement avec le meublé de longue durée ?
Le projet réserverait au meublé de tourisme un taux d’amortissement maximal de 1,5 % et un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal, contre 2,5 % et 7 000 € pour le meublé de longue durée. La location saisonnière serait donc plus durement traitée.
Mes amortissements déjà accumulés seraient-ils perdus ?
Non, pas immédiatement. Le projet prévoit que le stock d’amortissements constitué avant la réforme resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du bénéfice de chaque exercice. En revanche, le report illimité des amortissements non déduits prendrait fin pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Le micro-BIC est-il concerné par ce plafonnement ?
Non. Le plafonnement de l’amortissement vise le régime réel. Le micro-BIC a déjà été modifié par la loi de finances 2025 et la loi Le Meur, avec un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme classé et de 30 % pour un non classé, et des seuils de chiffre d’affaires abaissés.
Et la location meublée professionnelle (LMP) ?
La LMP ne serait pas concernée par ce plafonnement de l’amortissement selon le projet. Son régime d’amortissement resterait inchangé à ce stade du débat parlementaire.
Comment savoir si mon bien est un meublé de tourisme ?
La qualification repose sur la définition du Code du tourisme : un logement meublé offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Le classement, lui, est une procédure distincte qui détermine votre abattement au micro-BIC.
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