En LMNP, deux régimes coexistent et ne se déclarent pas au même endroit. En micro-BIC, vous reportez vos recettes brutes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des revenus de location meublée non professionnelle, et l’administration applique seule l’abattement. Au régime réel, le résultat (bénéfice ou déficit) est d’abord calculé sur une liasse 2031, puis reporté sur la 2042-C-PRO. Les cases dépendent de la nature de la location : meublé longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé.
Les deux régimes du LMNP et leur logique
Le loueur en meublé non professionnel relève par nature des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers réservés à la location nue. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, qui changent à la fois le montant imposable et les cases à servir.
Le micro-BIC s’applique de plein droit tant que vos recettes restent sous les seuils. Vous déclarez le montant brut encaissé et l’administration calcule un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. C’est simple, mais souvent défavorable dès que vous avez un emprunt ou de l’amortissement à valoriser.
Le régime réel permet de déduire les charges effectives (intérêts, taxe foncière, assurance, honoraires) et surtout d’amortir le bien et le mobilier. Il suppose une comptabilité et une liasse fiscale, mais il neutralise fréquemment l’impôt pendant plusieurs années. Il devient obligatoire au-delà des seuils du micro.
Cet article a une valeur pédagogique et non contractuelle. Les références de cases sont celles des déclarations 2025-2026 et peuvent évoluer chaque printemps dans la brochure pratique de l’impôt sur le revenu.
Micro-BIC : où déclarer vos recettes sur la 2042-C-PRO
Au micro-BIC, vous ne saisissez jamais le résultat net. Vous portez le total des sommes encaissées en 2025 (loyers, mais aussi charges refacturées au locataire et, en saisonnier, frais de ménage ou de réservation). L’abattement est appliqué automatiquement, vous ne le déduisez pas vous-même.
La 2042-C-PRO distingue désormais trois natures de location dans la rubrique des revenus de location meublée non professionnelle :
- Location meublée longue durée (résidence principale du locataire, étudiant, bail mobilité) : case 5ND pour le premier déclarant, 5OD pour le second, 5PD pour une personne à charge.
- Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : case 5NG (5OG, 5PG).
- Meublé de tourisme non classé : case 5NJ (5OJ, 5PJ).
La séparation en trois lignes est récente : elle permet au calculateur d’appliquer le bon taux d’abattement, qui n’est plus le même selon la nature du meublé depuis la loi du 19 novembre 2024.
Les abattements micro-BIC 2025 issus de la loi du 19 novembre 2024
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a fortement resserré le régime micro pour les meublés de tourisme. Voici les taux et plafonds applicables aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026.
| Nature de la location | Abattement | Plafond de recettes | Case 2042-C-PRO |
|---|---|---|---|
| Meublé longue durée | 50 % | 77 700 euros | 5ND |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 euros | 5NG |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 euros | 5NJ |
Le changement le plus lourd concerne le meublé de tourisme non classé, dont l’abattement tombe de 50 % à 30 % et le plafond de 77 700 à 15 000 euros. Le meublé classé, autrefois à 71 % avec un plafond de 188 700 euros, est ramené à 50 % et 77 700 euros. Beaucoup de propriétaires basculent de fait vers le régime réel, plus avantageux dès lors que les charges réelles dépassent l’abattement.
Régime réel : la liasse 2031 puis le report sur la 2042-C-PRO
Au réel, le calcul ne se fait pas directement sur la 2042-C-PRO. Vous établissez une liasse de résultat 2031 accompagnée de ses tableaux annexes (2033 pour le régime simplifié), soit par l’intermédiaire d’une société de gestion qui produit la liasse, soit en propre avec l’aide d’un expert-comptable. Cette liasse détermine le résultat fiscal après déduction des charges et des amortissements.
Vous reportez ensuite ce résultat sur la 2042-C-PRO, dans la même rubrique location meublée non professionnelle :
- Bénéfice : case 5NA (5OA, 5PA).
- Déficit : case 5NY (5OY, 5PY).
- Les déficits antérieurs non encore imputés se reportent dans les cases 5GA à 5GJ.
Le déficit d’un LMNP au réel ne s’impute que sur les bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle) des dix années suivantes. Il ne réduit pas votre revenu global, contrairement à certains déficits fonciers.
Sans liasse 2031 déposée, aucun montant ne peut être porté en 5NA ou 5NY. Le report sur la déclaration de revenus est l’étape finale, jamais la première.
La frontière entre LMNP et LMP
Le statut non professionnel n’est pas un choix : il résulte de seuils. Vous basculez automatiquement en loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies la même année :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 euros ;
- et ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, pensions des gérants, etc.).
Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez en LMNP. Le passage en LMP change tout : imputation des déficits sur le revenu global, exonération possible des plus-values professionnelles après cinq ans d’activité sous conditions de recettes, mais aussi assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. Vérifiez ce seuil chaque année, car un héritage de plusieurs biens ou une année à fort taux d’occupation peut faire franchir la limite sans que vous l’ayez anticipé.
Prélèvements sociaux : 18,6 % en meublé non professionnel
Les revenus de location meublée non professionnelle supportent des prélèvements sociaux sur le bénéfice imposable, et non sur les loyers bruts. Depuis 2025, leur taux global est porté à 18,6 % pour le meublé non professionnel, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue. Cet écart provient d’un prélèvement de solidarité majoré propre aux revenus du patrimoine relevant des BIC.
Concrètement, l’administration calcule ces prélèvements à partir du montant reporté sur la 2042-C-PRO : recettes après abattement au micro, ou bénéfice au réel. Au réel, l’amortissement réduisant souvent le bénéfice à zéro, la base des prélèvements sociaux peut être très faible, ce qui constitue un avantage supplémentaire du régime réel.
| Type de revenu locatif | Taux de prélèvements sociaux | Base de calcul |
|---|---|---|
| Location meublée non professionnelle (LMNP) | 18,6 % | Bénéfice imposable |
| Location nue (revenus fonciers) | 17,2 % | Revenu foncier net |
Cotisations sociales en location de courte durée touristique
Il faut distinguer les prélèvements sociaux (18,6 %) des cotisations sociales professionnelles. Pour la location meublée de tourisme de courte durée, des cotisations sociales sont dues lorsque les recettes dépassent 23 000 euros par an. Au-delà de ce seuil, l’activité est regardée comme professionnelle au sens social, ce qui entraîne une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants ou, sur option lorsque les conditions sont réunies, au régime du micro-entrepreneur.
Ces cotisations sociales, sensiblement plus élevées que les prélèvements sociaux, ouvrent en contrepartie des droits (assurance maladie, retraite). Elles se gèrent auprès de l’Urssaf et non directement sur la 2042-C-PRO. C’est un point de vigilance fort pour les loueurs saisonniers dynamiques, car le seuil social de 23 000 euros se déclenche indépendamment de votre régime fiscal.
Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien loué en meublé non professionnel. Auparavant, les amortissements déduits pendant la location restaient sans effet sur la plus-value : on appliquait un avantage fiscal à l’entrée sans contrepartie à la sortie.
Désormais, pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est diminué des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable augmente donc du montant des amortissements de l’immeuble. Seuls les amortissements des composants immobiliers (structure, toiture, installations techniques) sont réintégrés ; l’amortissement du mobilier et de l’électroménager n’est pas concerné.
Cette réforme rééquilibre l’attractivité du régime réel sans la supprimer : l’économie d’impôt obtenue chaque année grâce à l’amortissement reste réelle, mais une partie est reprise au moment de la vente. Les abattements pour durée de détention de la plus-value des particuliers continuent de s’appliquer, ce qui adoucit l’effet pour les détentions longues.
Comparer le réel, le micro et le meublé au nu avant de déclarer
Le bon régime dépend de votre niveau de charges, de la présence d’un emprunt et de votre horizon de détention. Plutôt que d’arbitrer à l’aveugle, vous pouvez chiffrer les trois scénarios avec notre simulateur LMNP du cabinet, qui compare le régime réel, le micro-BIC et la location meublée par rapport à la location nue.
En règle générale, le micro-BIC convient aux petits revenus locatifs sans crédit, tandis que le réel s’impose dès que vous avez un emprunt ou que vos charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire. Le passage du micro au réel est une option à formuler dans les délais ; une fois exercée, elle vous engage pour plusieurs années.
Questions fréquentes
Dois-je remplir la 2042-C-PRO si je suis au micro-BIC ?
Oui. Même au micro-BIC, les revenus de location meublée non professionnelle se déclarent sur la 2042-C-PRO, en case 5ND pour le meublé longue durée, 5NG pour le meublé de tourisme classé ou 5NJ pour le non classé. L’abattement est appliqué automatiquement.
Où reporter le résultat de ma liasse 2031 au régime réel ?
Le bénéfice se reporte en case 5NA et le déficit en case 5NY de la 2042-C-PRO. Le résultat doit d’abord avoir été calculé sur la liasse 2031, établie par vous-même, votre expert-comptable ou votre société de gestion.
À partir de quel montant deviens-je loueur en meublé professionnel ?
Vous passez en LMP lorsque vos recettes meublées dépassent 23 000 euros par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies la même année ; sinon, vous restez en LMNP.
Les amortissements augmentent-ils vraiment ma plus-value à la revente ?
Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Le prix d’acquisition est minoré des amortissements de l’immeuble déduits pendant la location, ce qui accroît la plus-value imposable. Le mobilier amorti n’est pas concerné.
Vous hésitez entre micro-BIC et régime réel pour votre location meublée ?
Le cabinet Ascencia établit votre liasse, optimise votre régime et sécurise vos cases déclaratives. Comparez d’abord vos scénarios avec notre simulateur, puis échangeons sur votre situation. Cet article a une valeur pédagogique et non contractuelle.
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